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雅戈尔上海地王预售证未批先认筹

2020-01-15 来源:

2012年备受资金链困扰的(600177.SH),已经迫不及待要出售其上海唯一的地王项目——长风8号。

“你的预算是多少?如果不符合你预算的价位,我以后就不给你打电话了。”电话那头销售人员如此问赵敏(化名)。想换房的赵敏看中长风8号94平方米的小户型,据销售 反映,长风8号将于1月26号正式发售,19号先收10万元订金。

本报记者查询上海市房地产交易中心网上房地产网站,截至1月17日,在“新盘预告”与“预售/在售公示”两栏中,长风8号项目均无任何即将开售或在售的信息显示。换言之,该项目还没有拿到预售证。

据长风8号内部人员透露,该项目此前计划定价4.2-4. 万元/平方米,现在开发商想调至4.5万元/平方米,能否如期在1月26号开盘,要看周末的客户认筹情况。

12月14日,赵敏收到长风8号销售员的短信,通知看样板房。1月初,再次接到销售人员的电话,销售人员透露的售价是4.5万元/平方米,并告诉赵敏,如果大部分客户能接受这个价格,1月10日就要先收5万元订金,认筹拿号。

但1月10日过后,赵敏咨询销售人员还能否下订时,对方却告诉她,现在交订金认筹的时间改在了19日,而订金也增至10万元。1月16日晚,长风8号销售人员突然打电话给赵敏,叫她迅速拿身份证到售楼部拿号,但不用付订金,原定的19号交钱付订金的时间也不变,但必须先拿号。19号交订金并不能签购房意向合同,要等26号正式开售才能签意向合同。

据赵敏反映,长风8号的开盘时间,从去年12月到今年1月延后了两次,认筹订金从5万涨到10万。赵敏估计可能是客户储备情况不佳或未取得预售证。“这次要是赶不上,销售人员说还可以等 月份开盘的二期。”

据该项目一位销售人员透露,预售证应该在这几天批下来,“公司领导的意见是,看这周认筹情况,认筹量不够的话就 月份再开。”但他坦承,首期推出200多套,按照目前沟通客户的比例,还是有点危险。

综合几家中介代理机构的,从12月份开始,上海高端盘去化不错,创下历年来同期最高的,主要是改善性住房需求开始释放,开发商整体售价也比预期低。长风8号同区域的中海紫御豪庭,2012年5月27日,以均价4万元/平方米,最低 .8万元/平方米的价格开盘,当天销售12亿元,2012年销售额达44.67 亿元。很显然,在年底上海一手住宅成交量逐渐上升的背景下,长风8号冒险抢售,意在尽快回笼资金。

但住建部早已三令五申,没有取得预售许可证的项目,不得以认购、办理会员等方式变相收取现金。2012年9月1 日,上海市房管局发布《关于开展住房限售政策等执况检查的通知》,随后对未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同,未及时办理合同网上备案和登记等行为进行了重点检查。

雅戈尔上海地王冒险认筹,乃是因为公司太需要该项目的资金来输血。

近年来雅戈尔在宁波、杭州、苏州的部分地王项目,均销售不利,目前尚有200亿元左右库存待消化,加上要应对174.6亿元的短期有息负债,资金压力不言而喻(详见本报2012年11月22日《数地王压身 雅戈尔苦腾挪》),因此不难理解,雅戈尔要押宝于已符合开售条件的长风8号身上。

但从现在情况看,长风8号项目的盈利能力,尚难担重任。该项目地价 .9亿元,据雅戈尔方面透露,项目资本化为2亿元(已经资本化1.15亿元),毛坯建安成本大约5.5亿元。如果精装修按4.5亿元算,总成本至少46亿元。

乐观估计,按12万平方米住宅,1万平方米,配套车位600个约6万平方米匡算,如果单价4.2万元,则12×4.2=50亿,商业估计7亿,车位 亿,合计可售60亿,毛利润率2 %,净利润率8%,利润5亿;若售价为4.5万元,则12×4.5=54亿,商业8亿,车位 亿,合计65亿,毛利润率 0%,净利润率1 %,利润8.5亿。

经过调整,长风8号项目总建筑面积已从拿地时的1 万多平方米调至19. 万平方米。它吸引部分买家的地方还在于, 6平方米的一楼户型均赠送两层地下室,有的一层地下室面积高达 40平方米, 三层空间加起来超过1000平方米。地下面积的开拓相当于增加了销售面积。

项目盈利多少当然取决于销售情况。据新浪乐居统计,2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米。普陀区现有在售住宅项目22个,近半年销售均价稳定维持在 .9万元/平方米左右,其中只有5个项目价格高于长风8号。

据同策咨询研究中心一份上海住宅市场成交面积结构分析,120-1 5平方米的户型、总价在200-250万元的改善型住房需求成交占比最大。此次长风8号推出的户型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多种,但总价却远远高于上述市场主流的成交总价。

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